O que é o DataM2
O DataM2 é uma ferramenta de avaliação automática de imóveis. Você informa o CEP e as características do imóvel e recebe um valor estimado, uma faixa de mínimo e máximo e a lista dos imóveis usados na conta.
Esse tipo de ferramenta é conhecido como AVM, sigla em inglês para modelo de avaliação automatizada. A consulta é gratuita, não pede cadastro e funciona para apartamento, casa e lote.
Como chegamos ao preço
A busca começa perto do imóvel e só se afasta quando falta amostra.
Mesma rua. Imóveis do mesmo tipo e com área parecida na sua rua. São os mais parecidos com o seu.
Bairro. Se a rua não tem imóveis suficientes, a busca se amplia para o bairro.
Cidade. Só em último caso entra a cidade inteira, e o laudo avisa quando isso acontece.
Faixa de valor. O valor por m² é a mediana dos níveis com amostra suficiente, multiplicada pela área do seu imóvel. Com ele vêm o mínimo, o máximo e a comparação com a mediana da região.
Usamos a mediana, e não a média, porque um anúncio muito fora do padrão não desloca o resultado.
De onde vêm os dados
- Anúncios ativos Preço pedido
- OLX, ZAP Imóveis, VivaReal, ImovelWeb e QuintoAndar. O anúncio mostra quanto o dono pede, o que costuma ficar acima do preço de fechamento. Estão em todas as cidades da base.
- Transações registradas ITBI, preço declarado na venda
- O ITBI é o imposto pago quando um imóvel muda de dono. Onde a prefeitura publica esses registros, dá para ver por quanto os imóveis foram vendidos. Usamos ITBI em São Paulo, Porto Alegre e Rio de Janeiro: o apartamento é avaliado pelas vendas registradas no mesmo prédio (em São Paulo, também no mesmo CEP), com a área útil de cada uma. Em São Paulo, a casa também: pelas vendas no mesmo endereço e no mesmo CEP.
Todo laudo diz qual das duas bases foi usada. Onde só há anúncios, o texto avisa que o valor parte do preço pedido.
Palmas e São Paulo
São as duas cidades que coletamos todos os dias e onde a base é mais completa.
Palmas, TO
R$ 5.800/m²Mediana dos anúncios de venda de apartamentos e casas
- Imóveis à venda
- 5.114
- Quadras e bairros com amostra
- 95
- Anúncios
- Sim
- Transações (ITBI)
- Ainda não
São Paulo, SP
R$ 8.958/m²Mediana dos anúncios de venda de apartamentos e casas
- Imóveis à venda
- 836.761
- Bairros com amostra
- 1.362
- Anúncios
- Sim
- Transações (ITBI)
- Desde 2022
Dados de 18 de outubro de 2026, só de apartamentos e casas. Bairro com amostra é o que tem pelo menos 10 imóveis à venda (o mesmo imóvel em vários portais conta uma vez); abaixo disso a mediana não descreve o bairro e ele fica de fora.
Confiança e limites
Cada laudo traz um selo de confiança. Ele depende de quantos imóveis parecidos foram encontrados e de quão perto estão: um comparável na mesma rua pesa mais que um no bairro, que pesa mais que um na cidade. O laudo lista os motivos, por exemplo “Nenhum comparável na mesma rua”.
- Muito alta
- Alta
- Moderada
- Baixa
O valor é uma estimativa estatística. Não é laudo de avaliação com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) nem parecer de corretor ou engenheiro avaliador, e não substitui a avaliação exigida por banco, inventário ou processo judicial.
A estimativa erra mais quando o imóvel é muito diferente dos vizinhos. Reforma, vista e estado de conservação não aparecem nos dados.
Perguntas frequentes
Quanto custa avaliar um imóvel no DataM2?
Cada pessoa avalia de graça até o limite do mês, sem cadastro: o valor estimado aparece na hora. Para abrir o laudo completo, com os imóveis comparáveis e o PDF, pedimos nome e um contato. Passando do limite, o laudo é vendido por unidade ou em pacotes, e a página de preços mostra quanto custa cada um.
Qual a diferença entre preço pedido e preço de venda?
Preço pedido é o do anúncio. Preço de venda é o que foi pago de fato, e costuma ser menor. Onde só há anúncios, como em Palmas, o DataM2 estima a partir do preço pedido e diz isso no laudo.
Posso usar a estimativa em financiamento, inventário ou processo judicial?
Não. Nesses casos é exigido laudo assinado por profissional habilitado, conforme a NBR 14653. A estimativa serve para negociar com informação: definir o preço de um anúncio, conferir uma proposta, comparar bairros.
Em quais cidades o DataM2 funciona?
Em qualquer cidade onde a base tenha imóveis parecidos em número suficiente. A cobertura mais completa é a de Palmas e São Paulo. Quando faltam comparáveis, o DataM2 avisa em vez de estimar.
De quando são os dados?
Anúncio que sai dos portais sai da base. A página de cada cidade mostra a data da última coleta.
Sou corretor ou trabalho em imobiliária. O que muda?
Com uma conta você tem um painel com o histórico de avaliações, os contatos recebidos e o preço por bairro, além de acesso à API.
Quem faz o DataM2?
O DataM2 é desenvolvido pelo Grupo AYI, com sede em Palmas, Tocantins.