No Rio de Janeiro, o mesmo apartamento vendido em 2015 e de novo em 2025 saiu, em média, 5,3% mais caro, menos que a inflação do período (69,4%): descontado o IPCA, perdeu 37,8%. Desde 2012, o preço subiu 43,2%, contra 108,6% do IPCA: ficou 31% abaixo da inflação. A maior parte da alta veio até 2014. São 59.919 pares de vendas do mesmo apartamento registradas na Prefeitura. Por bairro, os 10 anos vão de −49% em Vila Isabel a −19% em Barra da Tijuca, já descontada a inflação.
O preço no tempo
Quanto vale, em cada trimestre, um apartamento que valia R$ 100 no começo de 2012, ao lado do que a inflação faria com os mesmos R$ 100.
A alta forte foi até 2014. De 2016 a 2019 o preço caiu até em reais da época, e de 2020 a 2025 subiu todo ano menos que o IPCA.
Ano a ano
Do ano mais recente ao mais antigo. Em 2026 entram as vendas até setembro.
| 2026 (até set.) | +5,0% | +4,0% | +1,0% | 6.671 |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | +1,2% | +5,0% | −3,6% | 8.439 |
| 2024 | +2,1% | +4,4% | −2,2% | 7.834 |
| 2023 | +2,3% | +4,6% | −2,2% | 6.571 |
| 2022 | +5,7% | +9,3% | −3,3% | 5.727 |
| 2021 | +6,3% | +8,3% | −1,8% | 6.093 |
| 2020 | +0,9% | +3,2% | −2,3% | 4.024 |
| 2019 | −4,9% | +3,7% | −8,3% | 3.141 |
| 2018 | −2,9% | +3,7% | −6,3% | 2.774 |
| 2017 | −3,3% | +3,5% | −6,6% | 2.523 |
| 2016 | −1,6% | +8,7% | −9,5% | 1.938 |
| 2015 | +4,7% | +9,0% | −3,9% | 1.845 |
| 2014 | +10,3% | +6,3% | +3,8% | 1.510 |
| 2013 | +17,7% | +6,2% | +10,8% | 829 |
Mostrando 10 de 14 anos
Por bairro
Os 41 bairros com pelo menos 300 pares de vendas do mesmo apartamento, do que menos perdeu para a inflação em 10 anos ao que mais perdeu.
| Rio de Janeiro, cidade | +18,8% | +5,3% | −37,8% | +43% | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Barra da Tijuca6.593 pares | +41,3% | +37,1% | −19,0% | +80% |
| 2 | Ipanema1.226 pares | +46,5% | +29,8% | −23,4% | +67% |
| 3 | Leblon1.229 pares | +27,3% | +27,0% | −25,0% | +60% |
| 4 | Jacarepaguá4.227 pares | +36,2% | +18,8% | −29,9% | +65% |
| 5 | Recreio dos Bandeirantes4.904 pares | +28,8% | +16,1% | −31,5% | +59% |
| 6 | Lagoa432 pares amostra pequena | +29,7% | +15,6% | −31,7% | +46% |
| 7 | Flamengo1.343 pares | +23,2% | +13,8% | −32,8% | +50% |
| 8 | Botafogo1.950 pares | +21,1% | +13,4% | −33,1% | +48% |
| 9 | Barra Olímpica391 pares amostra pequena | +33,5% | +12,9% | −33,4% | +40% |
| 10 | Copacabana4.451 pares | +28,2% | +12,7% | −33,5% | +43% |
| 11 | Laranjeiras1.033 pares | +22,1% | +11,7% | −34,1% | +45% |
| 12 | Humaitá329 pares amostra pequena | +26,5% | +10,1% | −35,0% | +47% |
| 13 | Del Castilho479 pares amostra pequena | +8,8% | +6,7% | −37,0% | +50% |
| 14 | Maracanã554 pares amostra pequena | +7,0% | +5,0% | −38,0% | +40% |
| 15 | Camorim769 pares amostra pequena | +29,8% | +4,6% | −38,2% | +44% |
| 16 | Jardim Guanabara672 pares amostra pequena | +20,1% | +4,1% | −38,5% | +47% |
| 17 | Catete538 pares amostra pequena | +19,3% | +4,1% | −38,6% | +43% |
| 18 | Irajá607 pares amostra pequena | +3,5% | +3,1% | −39,2% | +47% |
| 19 | Freguesia (Jacarepaguá)2.204 pares | +17,1% | +1,9% | −39,9% | +47% |
| 20 | Campo Grande1.191 pares | +17,9% | +1,0% | −40,4% | +25% |
| 21 | Vila Valqueire410 pares amostra pequena | +3,2% | +0,2% | −40,8% | +42% |
| 22 | Rio Comprido387 pares amostra pequena | +6,4% | −1,2% | −41,7% | +15% |
| 23 | Vila da Penha476 pares amostra pequena | +9,3% | −2,1% | −42,2% | +46% |
| 24 | Tijuca3.190 pares | +9,4% | −2,1% | −42,2% | +31% |
| 25 | Taquara1.303 pares | +10,2% | −3,0% | −42,7% | +38% |
| 26 | Pechincha1.430 pares | +15,2% | −3,2% | −42,9% | +34% |
| 27 | Santa Teresa322 pares amostra pequena | +9,1% | −4,1% | −43,4% | +35% |
| 28 | Jardim Botânico310 pares amostra pequena | +17,8% | −4,5% | −43,6% | +23% |
| 29 | Grajaú737 pares amostra pequena | +8,0% | −6,2% | −44,6% | +19% |
| 30 | Engenho de Dentro662 pares amostra pequena | +3,6% | −7,9% | −45,6% | +31% |
| 31 | Cachambi880 pares amostra pequena | +12,2% | −8,5% | −46,0% | +39% |
| 32 | Anil395 pares amostra pequena | +6,3% | −9,2% | −46,4% | +28% |
| 33 | Centro1.053 pares | +11,8% | −9,3% | −46,4% | +20% |
| 34 | Todos os Santos526 pares amostra pequena | +12,1% | −9,5% | −46,5% | +29% |
| 35 | Andaraí657 pares amostra pequena | +8,6% | −9,8% | −46,7% | +16% |
| 36 | Vila Isabel1.181 pares | +5,1% | −12,8% | −48,5% | +14% |
| 37 | Méier869 pares amostra pequena | +2,9% | −12,9% | −48,6% | +25% |
| 38 | Penha355 pares amostra pequena | −3,1% | −14,1% | −49,3% | +32% |
| 39 | Lins de Vasconcelos314 pares amostra pequena | +11,3% | −14,6% | −49,6% | +18% |
| 40 | Engenho Novo482 pares amostra pequena | −3,4% | −17,9% | −51,6% | +17% |
| 41 | Praça Seca649 pares amostra pequena | −2,7% | −20,1% | −52,8% | +6% |
Mostrando 20 de 41 bairros
Outros 110 bairros têm vendas repetidas, mas menos de 300 pares, e ficam fora da tabela.
Casas
A mesma conta com 5.923 pares de vendas da mesma casa. A casa subiu um pouco mais que o apartamento desde 2012 e perdeu da inflação nos últimos 10 anos.
10 anos
+9,6%
de 2015 a 2025 · apartamento +5,3%
10 anos sem inflação
−35,3%
apartamento −37,8%
Desde 2012
+53%
sem inflação −27%
Últimos 12 meses
+10,0%
apartamento +5,6%
Como ler estes números
- É o mesmo imóvel, vendido duas vezes. A conta compara cada venda com a venda anterior do mesmo apartamento, identificado pelo logradouro, pelo número e pelo complemento (a guia do Rio não traz o número do IPTU). A média do m² de cada ano mistura imóveis diferentes: por ela, a alta desde 2012 seria de 75%, e não de 43%, porque os apartamentos vendidos em 2025 não são os de 2012.
- Em reais da época ou sem inflação. De 2012 a 2025 o IPCA subiu 109%. Sem descontar a inflação, quase todo imóvel parece um bom negócio.
- É o preço declarado na guia do ITBI, o que comprador e vendedor informaram à Prefeitura. Não é preço de anúncio.
- Mede o passado. Não é previsão do que o imóvel vai valer.
- O número do bairro oscila mais. Com menos de 1.000 pares, a tabela marca "amostra pequena": nesses bairros uma diferença de alguns pontos de um ano para outro pode ser só amostra.
Como a conta foi feita
- Vendas: transmissões de apartamento inteiro, com valor e área, nas guias de ITBI da Prefeitura, de janeiro de 2012 a setembro de 2026. A planilha do Rio traz o mês da guia, sem o dia, e não diz se a transmissão foi compra e venda.
- Pares: duas vendas seguidas do mesmo apartamento, com pelo menos 6 meses entre elas e a mesma área na guia (até 2% de diferença, para ficar fora quem reformou ou juntou unidades). Saem os pares em que o preço mudou mais de 5 vezes ou mais de 60% ao ano, quase sempre erro de registro. Ficam 59.919.
- Índice: o método de vendas repetidas, o mesmo do índice Case-Shiller dos Estados Unidos. Cada par diz quanto o preço mudou entre as duas datas, e a conta acha a série que melhor explica todos os pares juntos. A cidade sai por trimestre; cada bairro, por ano.
- Bairro: o que a guia de ITBI registra, com a grafia dos anúncios da cidade.
- Comparação com o país: de 2012 a 2025, o índice do Banco Central feito com os laudos de garantia dos financiamentos (IVG-R, 11 regiões metropolitanas do país) subiu 62%; o do Rio de Janeiro, 43%: o Rio ficou abaixo do país. De 2020 a 2025, 28% e 19%.
- Atualização: todo mês, depois que a Prefeitura publica as guias do mês anterior.
Fontes
- Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI, 2012 a 2026. Contas do DataM2.
- IBGE, IPCA mensal (série 433 do Banco Central).
- Banco Central, Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R, série 21340).
- DataM2: a grafia dos nomes dos bairros, a dos anúncios da cidade.
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No prédio com vendas registradas, a avaliação parte delas; nos outros, dos anúncios parecidos.
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