A regra de bolso diz que o aluguel é 0,5% do valor do imóvel ao mês. Em São Paulo, medindo bairro a bairro, o aluguel pedido de um apartamento é 0,57% do preço pedido, o que dá 6,8% ao ano. A regra acerta nos apartamentos grandes e fica curta nos pequenos.
Quanto rende o aluguel de um apartamento em São Paulo?
| Apartamento | Aluguel em relação ao preço, ao mês | Ao ano |
|---|---|---|
| 1 quarto | 0,61% | 7,3% |
| 2 quartos | 0,57% | 6,9% |
| 3 quartos | 0,51% | 6,1% |
| 4 quartos | 0,51% | 6,2% |
Na metade das combinações de bairro e número de quartos, a relação fica entre 0,51% e 0,62% ao mês. Em uma de cada cinco ela fica abaixo de 0,5%, e em uma de cada três chega a 0,6% ou passa.
Onde o aluguel rende mais?
Onde o metro quadrado é mais barato.
| Metro quadrado de venda na região | Aluguel em relação ao preço, ao mês |
|---|---|
| Até R$ 8 mil | 0,59% |
| De R$ 8 mil a R$ 12 mil | 0,57% |
| De R$ 12 mil a R$ 18 mil | 0,55% |
| Acima de R$ 18 mil | 0,51% |
Em apartamentos de dois quartos, bairro a bairro:
| Bairro | Aluguel em relação ao preço, ao mês |
|---|---|
| Butantã | 0,66% |
| Santo Amaro | 0,63% |
| Bela Vista | 0,62% |
| Vila Olímpia | 0,60% |
| Mooca | 0,56% |
| Pinheiros | 0,56% |
| Moema | 0,52% |
| Jardim Paulista | 0,52% |
| Santana | 0,51% |
| Vila Mariana | 0,50% |
O preço de venda de cada bairro está em preço do metro quadrado em São Paulo.
E em Palmas - TO?
A amostra é bem menor: 585 anúncios distintos de aluguel e 1.186 de venda. Nos apartamentos de dois quartos, o aluguel pedido é 0,66% do preço pedido ao mês; nos de três quartos, 0,53%. O preço por quadra está em preço do metro quadrado em Palmas, e a conta de alugar ou comprar na cidade está no guia da Casaya, alugar ou comprar imóvel em Palmas.
Isso é o que o dono recebe?
Não. É a relação entre dois preços pedidos, antes de qualquer desconto e de qualquer custo.
- Os dois lados são preço de anúncio. O preço de venda fica abaixo do anunciado: 16% em São Paulo, na mediana (veja preço pedido e preço de venda). O aluguel também pode ser negociado.
- Há custos. Quando o imóvel fica vazio, o condomínio e o IPTU são do dono. Há também a manutenção, a taxa de administração, quando existe, e o imposto de renda sobre o aluguel.
- O retorno não é só o aluguel. O preço do próprio imóvel muda: em São Paulo, subiu 3,4% em 2025, medido no mesmo prédio (veja a valorização dos apartamentos).
Como o FipeZAP mede a rentabilidade?
Do mesmo jeito: o preço médio de locação dividido pelo preço médio de venda, multiplicado por doze. No informe de fevereiro de 2026, a média das cidades monitoradas foi de 6,03% ao ano; a de São Paulo, de 6,32%; e a dos imóveis de um dormitório, de 6,70%. O número deste guia, 6,8% em São Paulo, vem de outra amostra e compara só bairro e número de quartos iguais.
Como a conta foi feita?
- Anúncios: apartamentos de 1 a 4 quartos e de 20 a 300 m², ativos em outubro de 2026 em São Paulo. São 410 mil de venda e 88 mil de aluguel, distintos: o mesmo anúncio em mais de um portal conta uma vez.
- Comparação: em cada bairro e número de quartos com pelo menos 20 anúncios de cada lado (610 combinações), a mediana do metro quadrado de aluguel dividida pela mediana do metro quadrado de venda.
- Número da cidade: a mediana dessas combinações.
- Portal: o resultado muda pouco com o portal do aluguel. Nas mesmas combinações, dá 0,54% com os anúncios do QuintoAndar e 0,57% com os do OLX.
Fontes
- DataM2: anúncios ativos de apartamentos à venda e para alugar em São Paulo e em Palmas - TO, lidos em outubro de 2026.
- FipeZAP, informe de locação residencial de fevereiro de 2026.
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