Laudo de avaliação de imóvel: PTAM, NBR ou online?

Quais são os tipos de avaliação?

Corretor de imóveis pode avaliar?

Pode. A lei da profissão diz que compete ao corretor intermediar a compra, a venda, a permuta e a locação, "podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária" (Lei nº 6.530/1978, art. 3º).

O documento dessa opinião é o PTAM. Pela Resolução COFECI nº 1.066/2007, ele é permitido "a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional" (art. 6º), e precisa ter, no mínimo: quem pediu, o objetivo, a identificação do imóvel, a metodologia, o valor com a data de referência e a assinatura do corretor (art. 5º).

O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) é opcional (art. 1º, parágrafo único). Pede curso superior em gestão imobiliária ou curso de avaliação reconhecido (art. 2º) e dá ao corretor inscrito um selo certificador para pôr em cada parecer (art. 8º).

O sistema de engenharia vê a questão de outro jeito: para o Confea, avaliação de imóvel é atribuição de engenheiro (Resolução Confea nº 345/1990). Por isso, quando o documento vai para um processo ou para um banco, vale perguntar antes qual eles aceitam.

Quando a avaliação é obrigatória?

• Inventário na Justiça: se for o caso, os bens são avaliados pelo avaliador judicial da comarca ou, onde não há, por um perito nomeado pelo juiz (Código de Processo Civil, art. 630). Não há avaliação se a Fazenda concordar expressamente com o valor declarado pelos herdeiros, todos capazes (art. 633). O imposto e o valor que ele usa estão em valor do imóvel no inventário e na doação.
• Penhora: quem avalia é o oficial de justiça; se precisar de conhecimento técnico, o juiz nomeia um avaliador (art. 870). A avaliação é dispensada quando uma parte aceita a estimativa da outra (art. 871), e pode ser refeita se houver erro ou mudança no valor do bem (art. 873).
• Financiamento: o banco avalia o imóvel que vai receber em garantia. Quando cobra por essa avaliação, tem de entregar a você um extrato do laudo (Resolução CMN nº 4.676/2018, art. 8º-A). O que fazer quando ela vem abaixo do preço está em imóvel avaliado abaixo do preço.
• Compra e venda entre particulares: nenhuma avaliação é obrigatória.

Quanto custa?

Não há preço oficial para o laudo nem para o PTAM: varia com o tipo de imóvel, a finalidade, a vistoria e o prazo. Pergunte o valor antes de contratar.

No financiamento, a regra é do Banco Central. O banco pode cobrar a avaliação do imóvel residencial dado em garantia, mas só até o custo que teve com ela, depois do seu aceite formal e com o valor máximo informado antes. Se você desistir da operação, a avaliação pode ser cobrada mesmo assim; se quem desistir for o banco, não (Resolução CMN nº 4.676/2018, art. 8º-A, incluído pela Resolução CMN nº 4.925/2021).

No DataM2, a estimativa sai na hora e é gratuita dentro do limite de avaliações por pessoa.

O laudo do DataM2 é o quê?

Uma estimativa automática. O DataM2 compara o imóvel com anúncios parecidos na mesma rua, no bairro e na cidade (em Palmas - TO, também na quadra) e devolve um valor, uma faixa e o grau de confiança, com os imóveis usados na conta. O método está em como funciona.

Não é laudo técnico pela NBR 14653 nem PTAM. Não serve onde a lei, o juiz ou o banco exige um documento assinado. Serve para negociar com informação: definir o preço do anúncio, conferir uma proposta, saber se o valor venal está longe do mercado.