Valor do imóvel no inventário e na doação (ITCMD)

Sobre qual valor o imposto é calculado?

O ITCMD é o imposto estadual sobre herança e doação. A Lei Complementar nº 227/2026 deu as regras gerais:

• Base: o valor de mercado do bem (art. 152).
• Imóvel financiado: o valor de mercado menos o saldo devedor do financiamento, quando não há seguro que quite a dívida (art. 153).
• Dívidas de quem morreu: são deduzidas, se comprovadas, como dispuser a lei do estado (art. 152, § 1º).
• Alíquota: progressiva, pelo valor do que cada herdeiro ou donatário recebe, e por faixas: cada parte do valor paga a alíquota da sua faixa. Vale a alíquota em vigor na data da morte ou da doação (art. 156). O teto é de 8%, fixado pelo Senado.
• Quem cobra: o estado onde fica o imóvel (art. 158).

Quem define o valor do imóvel?

O contribuinte declara, e a Fazenda do estado aceita ou contesta.

Em São Paulo, as regras estão na Lei nº 10.705/2000 (arts. 9º, 10, 11, 13 e 16). No Tocantins, na Lei nº 1.287/2001 (arts. 60 e 61) e na Portaria da Secretaria da Fazenda nº 1.228/2023.

No Tocantins, as faixas são: 2% acima de R$ 25 mil e até R$ 100 mil; 4% até R$ 500 mil; 6% até R$ 2 milhões; e 8% acima disso. A faixa é escolhida pelo valor total dos bens tributados no estado, não pelo que cada herdeiro recebe, e a alíquota dela incide sobre todo o valor (art. 61). O herdeiro que recebe até R$ 25 mil é isento (art. 55).

As duas leis estaduais são anteriores à Lei Complementar nº 227/2026, que pede alíquota progressiva pelo que cada um recebe, faixa a faixa. Como vale a alíquota em vigor na data da morte ou da doação, confira na Secretaria da Fazenda do estado a que se aplica ao seu caso.

Como chegar ao valor de mercado?

Não há tabela oficial. O valor declarado precisa se sustentar se a Fazenda contestar:

• Vendas registradas no prédio e na rua, onde a prefeitura publica as guias do ITBI.
• Anúncios de imóveis parecidos, lembrando que o anúncio é o preço pedido: em São Paulo, a venda fica 16% abaixo, na mediana (veja preço pedido e preço de venda).
• Uma estimativa, como a avaliação do DataM2, para ter o ponto de partida.
• Um parecer ou um laudo assinado, quando há disputa entre os herdeiros ou com a Fazenda (veja laudo de avaliação de imóvel).

O que não serve de valor de mercado é o valor venal do IPTU.

No inventário judicial, quem avalia?

Se for o caso, os bens são avaliados pelo avaliador judicial da comarca ou, onde não há, por um perito nomeado pelo juiz (Código de Processo Civil, art. 630). Não há avaliação quando todos os herdeiros são capazes e a Fazenda concorda expressamente com o valor declarado (art. 633). O inventário deve ser aberto em até dois meses da morte (art. 611).

E na partilha do divórcio?

Dividir os bens meio a meio não é doação. Há imposto quando um fica com mais do que a sua parte sem compensar o outro. A lei chama isso de excesso de meação ou de quinhão e o trata como doação, no divórcio, no inventário e na divisão de um bem em comum (Lei Complementar nº 227/2026, art. 147, inciso VI, alínea c). O ITCMD incide sobre o excesso.

Quando se paga?

• São Paulo: na herança, em até 30 dias da decisão que homologa o cálculo. Se passar de 180 dias da morte, a dívida tem juros e multa (Lei nº 10.705/2000, art. 17). Na doação, antes do ato. Na partilha, em até 15 dias do trânsito em julgado da sentença ou antes da escritura (art. 18).
• Tocantins: na herança, em até 30 dias depois de o contribuinte saber da homologação do cálculo pelo Fisco. Na doação, antes do ato. Na partilha, antes da expedição da carta ou da escritura (Lei nº 1.287/2001, art. 62).