ITBI em São Paulo: alíquota, cálculo e valor de referência

Quanto é o ITBI em São Paulo?

A alíquota é de 3% desde 30/03/2015. Antes era de 2%.

Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pelo PAR, em Habitação de Interesse Social ou por consórcio, a parte financiada paga 0,5%, até R$ 120.968,00 financiados, se o imóvel custar até R$ 725.808,00. O restante paga 3%. Esses limites valem para contratos assinados a partir de 01/01/2026 e são corrigidos todo ano.

Paga 3% sobre tudo quem compra sem financiamento, quem financia pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou pela carteira hipotecária, e quem compra imóvel acima de R$ 725.808,00.

O quadro supõe que o valor de referência é menor que o preço. No imóvel de R$ 1 milhão, a parte financiada não tem a alíquota menor porque ele passa do limite de R$ 725.808,00.

Quem paga é o comprador, numa parcela só: a Prefeitura só parcela o ITBI cobrado em auto de infração. O imposto pago é uma das exigências para registrar a compra no cartório.

Sobre qual valor o imposto é calculado?

A Prefeitura calcula sobre o maior destes dois valores (Decreto nº 55.196/2014 e Lei nº 11.154/1991):

• o valor da transação, o preço que comprador e vendedor declaram;
• o valor venal de referência, que a Prefeitura calcula para cada imóvel desde 2005.

Na declaração do ITBI (a DTI), informa-se o preço. Se a referência for maior, o imposto é calculado sobre ela. O que é cada um desses valores, e como eles se comparam com o valor de mercado, está no guia valor venal, valor de referência e valor de mercado.

Com que frequência a referência passa do preço?

As guias de ITBI pagas em 2025, que a Prefeitura publica, registram 104.230 vendas de imóvel inteiro. Em 29.881 delas (28,7%), a base de cálculo foi o valor de referência, acima do preço declarado. Nessas vendas, o imposto calculado sobre a diferença entre a referência e o preço somou R$ 174,6 milhões no ano.

Quanto mais barato o imóvel, mais comum:

Nas vendas de até R$ 300 mil em que a referência passou do preço, ela ficou, na mediana, 58% acima dele.

Como contamos: entram as compras e vendas do imóvel inteiro, com cadastro ativo no IPTU. Ficam de fora leilão, permuta, dação em pagamento, cessão de direitos e venda de parte do imóvel. "ITBI a mais" é 3% sobre a diferença entre a base de cálculo e o preço declarado. Os dados mostram sobre qual valor o imposto foi calculado; não mostram se o preço declarado era o de mercado.

A Prefeitura pode cobrar pelo valor de referência?

Pelo Superior Tribunal de Justiça, não. Em 2022, num caso de São Paulo julgado como repetitivo (Tema 1113, REsp 1.937.821/SP), o tribunal fixou três pontos:

• a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está presa à base do IPTU;
• o preço declarado pelo comprador se presume de mercado, e a Prefeitura só pode recusá-lo em processo administrativo próprio (Código Tributário Nacional, art. 148);
• o município não pode fixar antes a base de cálculo com um valor de referência que ele mesmo estabeleceu.

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 escreveu no art. 38 do Código Tributário Nacional que, para o ITBI, valor venal é "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado". Esse valor é estimado por critérios técnicos, como a análise de preços praticados no mercado imobiliário, que a Prefeitura deve divulgar. O contribuinte pode contestá-lo com uma avaliação contraditória.

Há municípios que leem a lei nova como autorização para usar a referência. Em maio de 2026, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que ela não autoriza a adoção automática do valor de referência e não vale para lançamentos anteriores. O STF ainda tem um recurso sobre o Tema 1113 para julgar (RE 1.412.419).

Paguei sobre o valor de referência. Posso pedir a diferença?

A Prefeitura tem dois pedidos para isso:

• a avaliação especial do imóvel, para quem não concorda com o valor de referência, aberta pelo Portal SP156;
• a restituição, que pode ser pedida junto com a avaliação especial quando o imposto já foi pago.

O prazo para pedir de volta um tributo pago a mais é de cinco anos (Código Tributário Nacional, art. 168). Fora da Prefeitura, a discussão vai à Justiça, onde se aplica o Tema 1113. Cada caso depende dos documentos da compra: vale conferir com um advogado antes de pedir.

Como consultar o valor de referência?

No site do ITBI da Prefeitura, com o número do IPTU do imóvel (o SQL) e a data da compra. Confira antes de assinar: se a referência for maior que o preço, é sobre ela que a Prefeitura vai calcular o imposto hoje.

Para saber se o preço combinado está perto do mercado, compare com o preço do metro quadrado por bairro em São Paulo ou peça uma estimativa do imóvel. O anúncio não serve de régua: o preço de venda fica abaixo do pedido. Em Palmas - TO a regra é outra: a alíquota e a conta estão no guia de ITBI em Palmas.